Notre avis : une chambre en EHPAD est un placement de revenus, pas un placement spéculatif. Elle convient à un investisseur qui cherche un loyer régulier sans gestion locative, et qui accepte que la valeur de son bien dépende surtout de l’exploitant et du bail. Bien choisie, elle permet de percevoir des loyers peu ou pas imposés pendant longtemps, et elle garde un avantage fiscal à la revente que les résidences de tourisme ont perdu en 2025.
Acheter une chambre en EHPAD dans l’ancien
Le dispositif Censi-Bouvard ayant pris fin, l’essentiel des achats se fait aujourd’hui dans l’ancien : vous achetez un LMNP d’occasion à un propriétaire qui revend, avec le bail commercial en cours. Cet achat a trois avantages : la résidence est ouverte et son taux d’occupation est connu, le loyer court dès la signature chez le notaire, et le prix tient compte de l’historique du bail. Les prix sont affichés hors taxes : lorsque le vendeur avait récupéré la TVA, la vente se fait en général sans TVA, l’acheteur reprenant ses engagements et poursuivant la location meublée sous bail commercial. Une chambre en EHPAD reste éligible au statut LMNP dans l’ancien comme dans le neuf, et vous pouvez l’amortir sur la base de votre prix d’achat.
EHPAD, résidence senior ou résidence étudiante ?
Les trois sont des résidences de services gérées par un exploitant sous bail commercial, et toutes trois sont exclues de la réintégration des amortissements à la revente. Leurs différences tiennent au public accueilli :
- L’EHPAD est un établissement médicalisé pour personnes âgées dépendantes. Son ouverture dépend d’une autorisation de l’ARS et du département, ce qui limite la concurrence. Une partie des frais des résidents est prise en charge par les aides publiques (APA, aide sociale à l’hébergement).
- La résidence services seniors accueille des retraités autonomes, dans un logement classique avec des services. Elle n’a pas besoin d’autorisation d’ouverture : l’offre y est plus abondante.
- La résidence étudiante loue des studios à des étudiants, avec un ticket d’entrée souvent plus bas mais une rotation des occupants plus forte.
Combien coûte une chambre en EHPAD ?
Sur le marché secondaire, le prix d’une chambre dépend d’abord du loyer et de l’exploitant, plus que de la ville. Les chambres en EHPAD de notre catalogue vont d’environ 69 000 à 103 000 € HT (novembre 2026), pour un loyer annuel de 4 400 à 6 100 € HT. Au prix s’ajoutent les frais de notaire et, selon le bail, une part de taxe foncière et de charges de copropriété : demandez leur montant avant de vous engager.
Quel rendement pour un investissement en EHPAD ?
Les lots EHPAD que nous proposons affichent un rendement de 5,1 % à 7 % HT par an. Le loyer est fixé par le bail commercial, signé en général pour 9 à 12 ans, et révisé chaque année selon l’indice prévu au contrat. Un rendement élevé n’est pas à lui seul le signe d’une bonne affaire. Il peut traduire :
- un bail bien entamé : le loyer a été revalorisé pendant plusieurs années, mais il sera renégocié à son renouvellement ;
- un exploitant que le marché juge plus fragile, ce qui pèse sur le prix de revente ;
- une résidence plus ancienne, avec des travaux à prévoir.
Comparez donc toujours le rendement avec la durée restante du bail et la solidité de l’exploitant.
Les risques d’investir en EHPAD
Investir en EHPAD n’est pas sans risque. Voici les principaux, et la façon de les limiter.
- La solidité de l’exploitant. Le loyer est un engagement de l’exploitant : s’il rencontre des difficultés, il peut demander une baisse ou un étalement des loyers. La crise d’Orpea en 2022, devenu Emeis en 2024 après sa restructuration financière, l’a rappelé. Privilégiez des exploitants nationaux, qui gèrent de nombreuses résidences et publient leurs comptes.
- Le renouvellement du bail. À l’échéance, l’exploitant peut proposer un nouveau loyer, parfois plus bas. Regardez la date de fin du bail avant d’acheter.
- La revente. Une chambre en EHPAD se revend entre investisseurs, sur un marché de spécialistes. Le prix dépend du loyer, de la durée restante du bail et de l’exploitant, et le délai de vente peut atteindre plusieurs mois.
- Les travaux. Selon le bail, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil sont à la charge de l’exploitant ou du propriétaire. Lisez cette clause de près.
- Un placement peu liquide. Ne placez pas en EHPAD une épargne dont vous pourriez avoir besoin à court terme.
Quelle fiscalité pour une chambre en EHPAD ?
Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien et du mobilier. Au réel, l’amortissement permet souvent d’afficher un résultat fiscal nul, et donc de ne payer ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur les loyers pendant de nombreuses années. C’est ce qui améliore nettement la rentabilité après impôt.
À la revente, la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Les EHPAD font partie des résidences exclues de cette règle, avec les résidences étudiantes et les résidences services seniors (article 150 VB du Code général des impôts). Le dispositif Censi-Bouvard, qui offrait une réduction d’impôt sur le neuf, a pris fin le 31 décembre 2022. Le choix du régime dépend de votre situation : faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Comment choisir sa chambre en EHPAD : notre méthode
Avant d’ajouter un lot à notre sélection, nous vérifions cinq points. Servez-vous-en comme d’un guide pour juger toute offre d’achat :
- L’exploitant : taille, nombre de résidences, santé financière, historique de paiement des loyers.
- Le bail : durée restante, indice de révision, répartition des travaux et des charges.
- L’emplacement : une zone où la demande de places est forte et l’offre limitée.
- Le prix rapporté au loyer, comparé à des lots du même exploitant.
- Les charges : taxe foncière, copropriété, assurance.
Revendre une chambre en EHPAD
Une chambre en EHPAD se revend avec son bail en cours, à un autre investisseur. Pour savoir quand et comment vendre, et quels documents préparer, consultez nos guides comment revendre son LMNP et la revente d’un bien LMNP.
