La location meublée non professionnel (LMNP) permet de bénéficier du régime fiscal réel ou micro BIC. Le loueur meublé pourra donc déclarer son activité et percevoir des revenus immobiliers en réduisant son impôt. Ce statut de loueur meublé non professionnel est envisageable en respectant certaines conditions. La fiscalité du LMNP est attractive pour les particuliers (notamment avec l’amortissement comptable) et elle permet également de développer son patrimoine immobilier sans aucune gestion locative.
Qu’est-ce-que la location meublée non professionnelle ?
La location meublée non professionnelle est une activité immobilière permettant d’investir dans un appartement en résidence de services (résidence étudiante, résidence de tourisme etc.) afin de percevoir un revenu trimestriel. L’investissement LMNP permet de garantir un revenu locatif par le bail commercial signé avec l’exploitant. Cependant ce revenu n’aura pas la même fiscalité qu’un achat d’appartement en direct (revenus fonciers). En LMNP les loyers perçus sont des bic (Bénéfices Industriels et Commerciaux). À ce titre les revenus BIC n’auront pas la même fiscalité que des revenus fonciers classiques. Les impôts des revenus fonciers sont calculés selon votre tranche d’imposition en ajoutant la CSG-CRDS.
La fiscalité du Loueur Meublé
Le montant des revenus locatifs annuels détermine le régime fiscal qui sera applicable à votre activité. La fiscalité des revenus dépendra du montant qui sera investi dans des résidences LMNP :
➠ jusqu’à 72 600 € : application du régime micro BIC
➠ de 72 600 € à 789 000 € : application du régime réel simplifié
➠ au delà de 789 000€ : application du régime réel normal
Pour un investisseur dont les recettes sont inférieures à 72 600 € par an il sera possible de formuler la demande auprès de l’administration afin de basculer au régime réel simplifié ou encore au régime réel normal. Il existe un statut supplémentaire : le statut Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt pendant 9 ans. Mais ce statut fiscal n’a pas été reconduit.
Quels sont les 2 régimes fiscaux les plus courants ?
◼︎Le régime micro BIC
◼︎Le régime réel simplifié
Le choix entre l’un ou l’autre se décidera en fonction du montant annuel des revenus locatifs.
Le régime micro BIC ou Le régime réel
Le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ◼︎ Lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par défaut le régime applicable sera celui des micro BIC. La fiscalité sera celle du barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement forfaitaire de 50%. On ajoute ensuite les prélèvements sociaux (17,2%). Avec le micro BIC le propriétaire ne peut pas constater de déficit. Si son activité est déficitaire il doit opter pour le régime réel (simplifié ou normal) d’imposition.
Le régime réel simplifié ◼︎ Lorsque les revenus locatifs sont comprises entre 72 600 € et 789 000 € c’est le régime obligatoire. Il faudra donc tenir une comptabilité et conserver l’ensemble justificatifs (recettes et charges). Pour ce régime il est préférable de faire appel à un expert comptable spécialiste du statut LMNP. Ce régime peut s’appliquer sur option pour un investisseur dont les recettes sont inférieures à 72 600 €. Ce régime permet de déduire de son revenu, l’ensemble des charges (frais d’acquisition, travaux, intérêts d’emprunts, taxes etc.). Pour cela il faut inscrire l’immeuble à l’actif du bilan. Le propriétaire aura également la faculté d’amortir le prix de revient du logement et du mobilier. La déduction des amortissements permet de neutraliser fiscalement entre 60 et 70% du montant des loyers. De plus les amortissements non consommés sont à déduire des prochains bénéfices sans limitation de durée.
Où reporter les revenus sur votre déclaration ?
➠ Si vous louez des biens meublés et que vous n’êtes pas un professionnel, déclarez vos revenus locatifs sur l’imprimé de déclaration complémentaire (n° 2042 C PRO dans la case « Revenus » pour les locations meublées non professionnelles).
➠ Pour les professionnels, déclarez vos revenus dans la rubrique « Revenus professionnels industriels et commerciaux » à la ligne « Revenus imposables ».
➠ Les propriétaires de logements ou de locaux indivis ne peuvent pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer vos revenus selon le « régime du réel ».
Le régime réel et l’amortissement
L’amortissement (effectué par l’expert – comptable) du loueur meublé non professionnel peut être un terme flou mais c’est en fin de compte une gestion très précise. Rappelons que l’amortissement n’est possible que via le régime fiscal du réel. Et c’est cet amortissement qui permet de réduire son impôt de 60 à 70% du montant des loyers reçus. C’est pour cette raison que les investisseurs dont les recettes sont inférieures à 72 600 € par an, souhaitent opter tout de même pour le régime réel en effectuant une déclaration auprès de l’administration.
À présent voyons comment le comptable va amortir le bien. Tout d’abord il faut noter que cet amortissement respecte des critères d’usure physique, d’obsolescence technique et des règles
juridiques. Pour cela le comptable va identifier différentes composantes (de la construction de l’immeuble) et attribué un pourcentage d’amortissement par composante :
- gros oeuvre : 1,25% à 2%
- second oeuvre : 6,66% à 8,33%
- finitions : 6,66% à 20%
- etc.
Et selon la composante, la durée d’amortissement sera différente. Par exemple la toiture l’installation électrique s’amortissent sur 25 ans, l’étanchéité et les ascenseurs sur 15 ans, les aménagements intérieures et extérieurs entre 12 et 14 ans et le gros oeuvre peut s’amortir entre 55 et 80 ans.
C’est donc en fonction du taux d’amortissement et de la durée d’amortissement que le comptable pourra calculer votre amortissement linéaire sur plusieurs années.
Selon plusieurs simulations, nous observons que le point le plus haut de l’amortissement se situe entre l’année 12 et l’année 15. C’est donc la durée de détention minimum que nous recommandons.
Comment opter pour le régime réel ?
Pour opter pour le régime fiscal des biens immobiliers, il faut présenter une déclaration à l’administration fiscale. Celle-ci doit contenir des informations sur les revenus locatifs perçus, ainsi que des précisions sur les dépenses engagées. Il est également nécessaire de fournir la preuve de la propriété du bien (par exemple, le titre de propriété). Une fois la déclaration soumise, le propriétaire recevra la confirmation des autorités qu’il est désormais soumis à ce régime. Nous recommandons d’effectuer cette démarche via un expert comptable agrée.
◼︎ En cours d’activité
Une fois que le propriétaire a opté pour le régime de l’impôt foncier, il doit tenir une comptabilité régulière afin de calculer et de déclarer les revenus et les dépenses. Tous les reçus, factures et contrats relatifs aux activités de location doivent également être conservés. En outre, le propriétaire doit se conformer à toutes les lois et réglementations applicables à la location d’un bien meublé (enregistrement des locataires, respect de la législation sur les droits d’auteur, etc.
Fiscalité et plus-value du dispositif LMNP
La plus-value suite à un investissement via le dispositif LMNP est la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. La plus-value d’un bien meublé est soumise au régime des plus-values des particuliers. Le taux d’imposition de la plus value est de 19% augmenté des prélèvements sociaux de 17,2%.
Avec le statut LMNP vous pourrez cependant profiter d’un abattement forfaitaire selon les taux suivants :
➠ 6% par an au delà de la 5ème année
➠ 4% la 22ème année
Soit une exonération totale de la plus-value au bout de 22 ans de détention.
L’abattement des prélèvements sociaux pour le statut LMNP :
➠ 1,65% par an au delà de la 5ème année
➠ 1,60% pour la 22ème année
➠ 9% par an au delà de la 22ème année.
Soit une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La plus value est régularisée par le notaire au moment de la vente. Le taxe sur la plus-value est donc de 36,2% au total si vous ne profitez d’aucun abattement. Une revente avant 5 ans sera donc taxé à ce taux sur la plus value.
Loueur en meublé non professionnel ou professionnel ?
La location meublée non professionnelle (statut LMNP)est un investissement locatif. C’est une option intéressante pour de nombreux investisseurs immobiliers. Elle leur permet de bénéficier des avantages fiscaux (de la déduction de certaines charges liés à la mise en location de leur bien, tels que la déduction des charges d’exploitation et des amortissements. Cependant, elle présente aussi des inconvénients, notamment le fait que les non-professionnels ne sont pas éligibles à certaines déductions et abattements. De plus, les revenus générés par une location meublée non professionnelle doivent être déclarés comme faisant partie du revenu annuel du contribuable.
La location meublée professionnelle (statut LMP) en revanche, ne convient qu’aux investisseurs disposant de revenus plus importants et de moyens financiers plus conséquents. La location meublée professionnelle est soumise à des règles spécifiques qui lui permettent de bénéficier de certaines déductions et abattements fiscaux. Cependant, les loueurs professionnels doivent également se conformer à des règles supplémentaires telles que l’enregistrement de leur activité auprès de la chambre de commerce locale et la déclaration des revenus de l’entreprise.
Les charges déductibles en LMNP
Dans le cas des investissements LMNP, il est possible de déduire certaines dépenses afin de réduire le revenu imposable. Il s’agit des charges déductibles :
➠ Les honoraires versés aux sociétés de gestion immobilière
➠ Les frais d’entretien du bien
➠ Les primes d’assurance
➠ Les frais de publicité et de marketing auprès des locataires.
➠ La taxe foncière
➠ La taxe d’habitation
➠ La contribution foncière des entreprises (CFE)
➠ L’assurance du bien en tant que propriétaire non occupant
➠ Les charges de copropriété (sauf les travaux)
➠ Les frais de notaire
➠ Les honoraires d’agence immobilière
➠ Les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers
➠ Les frais de publicité
Les frais d’acquisition sont les dépenses liées à l’achat d’un bien immobilier. Cela comprend les frais de signature de la transaction. Le bailleur peut choisir entre l’amortissement et la comptabilisation des coûts d’acquisition en tant que dépenses déductibles.
Il est important de noter que ces dépenses doivent être liées uniquement aux activités de location et doivent être justifiés par des factures, des reçus et des contrats appropriés.
Le choix de l’expert comptable pour le régime réel
En passant par un expert comptable et plus précisément par un Centre de Gestion Agréé, le loueur meublé aura l’opportunité de réaliser l’amortissement de son bien dès la première année. La mise en place de cet amortissement aura un coût pour l’investisseur. Mais outre le fait que le travail du comptable est primordial dans la mise en place de votre amortissement et de la déclaration de votre bien immobilier, ce dernier vous permettra de réduire cette charge. En effet en transmettant votre dossier à un expert comptable spécialiste du LMNP, vous pourrez déduire les 2/3 du montant annuel facturé par le comptable directement sur votre IR de fin d’année.
