Déclaration LMNP : le choix du régime fiscal
Lors de la déclaration de votre LMNP, vous choisissez votre régime d’imposition :
- le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 77 700 € HT pour les revenus 2025 et 83 600 € HT à partir des revenus 2026 (15 000 € HT et 30 % pour un meublé de tourisme non classé) ;
- le régime réel simplifié : déduction des charges réelles et amortissement de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier. Il s’applique sur option, ou d’office au-delà des plafonds du micro-BIC.
Pour comparer les deux régimes, consultez notre page fiscalité du statut LMNP.
Déclarer le début d’activité au guichet unique de l’INPI
La déclaration de début d’activité se fait en ligne, gratuitement, sur le guichet unique des formalités d’entreprises géré par l’INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Elle remplace l’ancien formulaire P0i que l’on déposait au greffe du tribunal de commerce. Elle permet d’obtenir un numéro SIRET et doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de la location (pour un bien neuf en résidence, la livraison du lot). Ce délai compte aussi pour la récupération de la TVA.
Déclaration des revenus locatifs LMNP
Chaque année, au printemps, vous déclarez les loyers de l’année précédente :
- au micro-BIC, vous reportez le montant des loyers encaissés sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO ; l’abattement est calculé automatiquement ;
- au réel simplifié, vous télédéclarez la déclaration n° 2031 et ses annexes n° 2033 depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, puis vous reportez le résultat sur la 2042-C-PRO.
Le détail du régime réel est expliqué sur notre page régime réel LMNP.
Faut-il passer par un expert-comptable ?
Au réel, la comptabilité d’un LMNP (amortissements, liasse fiscale, TVA) doit être tenue avec rigueur, et l’administration peut la contrôler. Une erreur peut faire perdre une partie de l’intérêt du régime. C’est pourquoi la plupart des investisseurs en résidence gérée confient la déclaration et la récupération de la TVA à un expert-comptable habitué au LMNP. Ses honoraires sont une charge déductible au réel. En revanche, la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA ou OGA) n’existe plus : elle a été supprimée à compter du 1er janvier 2025.
Le remboursement de la TVA
Pour un bien neuf en résidence de services, la TVA payée à l’achat peut être remboursée si le bail commercial prévoit les services para-hôteliers requis. Après la déclaration de début d’activité, l’administration fiscale demande en général :
- l’acte notarié distinguant le montant HT, le montant TTC et la TVA ;
- le bail commercial signé entre l’acquéreur et l’exploitant de la résidence ;
- le relevé du notaire de l’opération ;
- le document qui détaille les appels de fonds ;
- l’attestation de la banque justifiant le règlement des appels de fonds.
