Fonctionnement du régime micro-BIC en LMNP
Le micro-BIC est le régime fiscal qui s’applique par défaut au loueur en meublé exerçant en nom propre, tant que ses recettes restent sous un plafond annuel. Pour les loyers encaissés en 2025 (déclarés en 2026), les plafonds publiés par impots.gouv.fr sont :
➠ 77 700 € HT pour une location meublée classique, dont les résidences de services louées à un exploitant, et pour un meublé de tourisme classé ;
➠ 15 000 € HT pour un meublé de tourisme non classé.
Le plafond s’apprécie sur l’ensemble des locations meublées du foyer, pas bien par bien. Si les recettes le dépassent deux années consécutives, le régime réel devient obligatoire. L’inscription au registre du commerce n’est pas une condition : l’activité se déclare sur le guichet unique de l’INPI. Côté TVA, la location meublée est en principe exonérée ; elle est soumise à la TVA à 10 % lorsqu’elle comprend au moins trois services para-hôteliers, ce qui est le cas de la plupart des résidences de services.
Le micro-BIC ne permet pas de constater de déficit ni de déduire les charges réelles ou l’amortissement. Si vous prévoyez des charges importantes (intérêts d’emprunt, travaux), il est souvent plus intéressant d’opter pour le régime réel.
Un régime simple, mais rarement le plus avantageux en résidence de services
Le micro-BIC convient aux investisseurs qui veulent une déclaration très simple, par exemple pour un achat comptant sans travaux. En résidence de services, la plupart des investisseurs choisissent toutefois le régime réel, qui permet d’amortir le bien et le mobilier et de réduire fortement, voire d’annuler, l’impôt sur les loyers pendant de longues années.
En micro-BIC, le loueur tient un livre-journal de ses recettes et conserve les factures et pièces justificatives.
Le résultat imposable correspond aux recettes locatives diminuées d’un abattement forfaitaire. Pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé, l’abattement est de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé), avec un minimum de 305 € :
Résultat imposable = recettes annuelles locatives x 50 %
