INVESTIR EN LMNP
Vous êtes LMNP tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € TTC par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer (salaires, pensions, bénéfices professionnels). Au-delà des deux seuils à la fois, vous devenez LMP : voir les conditions du statut LMNP et les différences entre LMNP et LMP.
Les chiffres à connaître pour les loyers de 2026 :
- micro-BIC : abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € HT de recettes (77 700 € pour 2025) ;
- meublé de tourisme non classé : 15 000 € HT et 30 % ;
- régime réel simplifié : charges déduites et amortissement du bien, hors terrain.
Le détail est sur notre page fiscalité du LMNP. L’activité se déclare au guichet unique de l’INPI dans les 15 jours du début de la location (déclaration LMNP).
AVANTAGES D’UN INVESTISSEMENT EN LMNP
Un ticket d’entrée accessible. Sur notre catalogue, les premiers lots en résidence gérée démarrent autour de 30 000 € HT, surtout sur le marché de la revente.
Pas de gestion locative. Le logement est loué à l’exploitant de la résidence par un bail commercial de 9 à 12 ans. Il vous verse le loyer prévu au bail, que le logement soit occupé ou non : sa solidité financière est le premier point à vérifier.
Une fiscalité allégée au réel. Les charges et l’amortissement réduisent souvent fortement l’impôt sur les loyers. Dans le neuf, la TVA peut être récupérée.
À savoir avant d’acheter. Le rendement affiché est un rendement brut (voir la rentabilité LMNP), et depuis 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf en résidences étudiantes, seniors sous conditions et EHPAD (revente LMNP).
LES BIENS CONCERNÉS PAR LE DISPOSITIF LMNP
Le logement doit être meublé et habitable tout de suite par le locataire. Le statut LMNP s’applique à toute location meublée, mais la plupart de nos investisseurs achètent en résidence gérée : résidences de tourisme et d’affaires, EHPAD, résidences seniors et résidences étudiantes, en neuf ou d’occasion. Pour récupérer la TVA sur un achat neuf, l’exploitant doit fournir au moins 3 des 4 services para-hôteliers : petit-déjeuner, ménage régulier, linge de maison, réception. Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 : aujourd’hui, l’avantage fiscal repose sur le statut LMNP et l’amortissement au régime réel, dans le neuf comme dans l’ancien.
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INVESTIR EN RÉSIDENCE EHPAD
Un EHPAD accueille des personnes âgées dépendantes, avec des soins sur place. Les ouvertures de places sont encadrées par l’ARS et le département, et la population âgée continue d’augmenter : plus d’une personne sur cinq a 65 ans ou plus en France (Insee, 2026). Le rendement dépend avant tout de la solidité du groupe qui exploite l’établissement et de l’état du bâtiment. Vous trouverez sur notre plateforme des lots EHPAD neufs et d’occasion, avec le bail commercial à télécharger. Notre guide pour investir en EHPAD détaille les critères et les risques.
INVESTIR EN RÉSIDENCE SÉNIOR
Les résidences seniors accueillent des retraités autonomes, avec des services (restauration, animation, ménage), souvent en centre-ville. La demande suit le vieillissement de la population. Avant d’acheter, regardez le taux d’occupation de la résidence, l’ancienneté de l’exploitant et le loyer prévu au bail. Retrouvez tous les lots en résidence seniors et les fiches des gestionnaires du secteur.
INVESTIR EN RÉSIDENCE DE TOURISME
Une résidence de tourisme accueille des vacanciers dans des appartements équipés, à la mer, à la montagne ou à la campagne. La France est l’une des premières destinations touristiques au monde. Les rendements affichés y sont souvent plus élevés qu’ailleurs, en contrepartie d’un risque plus élevé : saisonnalité, solidité de l’exploitant, réintégration des amortissements à la revente. Voir les lots en résidence de tourisme.
INVESTIR EN RÉSIDENCE ÉTUDIANTE
La France compte environ 3 millions d’étudiants (SIES, année 2024-2025), et l’offre de logements adaptés reste inférieure à la demande dans la plupart des villes universitaires. Les résidences étudiantes proposent des studios meublés proches des écoles et des transports, avec un ticket d’entrée modéré. Elles font partie des exceptions à la réintégration des amortissements dans la plus-value. Voir les lots en résidence étudiante.
