Le bail commercial signé entre l’exploitant de la résidence de services et le propriétaire-bailleur indique systématiquement la répartition des charges que devront supporter les deux parties. Nous pouvons donc identifier à la lecture du bail les articles 605 et 606 du Code Civil.
L’article 605 précise les petites réparations coutumières. Celles-ci pourront être le changement de la porte d’entrée du bâtiment ou le rafraichissement de la peinture.
L’article 606 définira les gros travaux. Nous pouvons mentionner le renouvellement de l’ascenseur, la pose d’une nouvelle toiture, le ravalement de la façade. En l’absence de précisions, ces deux articles sont à la charge de l’investisseur. C’est pour cela qu’il sera important de bien prendre connaissance de ce contrat pour éviter tout imprévu. Les grands gestionnaires éclaircissent ces deux points dans leur bail commercial.
Article 605 du Code Civil
Le 605 éclaircit la prise en charge des menus travaux, ainsi que l’entretien de la résidence. Si cet article est mentionné comme étant à la charge du gestionnaire, l’exploitant paiera ces frais. Dans ce cas, l’investisseur n’aura pas à se soucier de cet aspect, durant toute la période de la durée du bail commercial.
Exemple d’un bail commercial en résidence médicalisée :
« Le Preneur supportera les réparations d’entretien de toute nature ainsi que les grosses réparations définies par l’article 606 du Code Civil. Il est précisé que tous les éventuels travaux de mise en conformité des bâtiments imposés par une évolution des normes dans le domaine d’activité du Preneur sont exclusivement à la charge de ce dernier.
Le Preneur entretiendra les logements et leur mobilier en bon état de réparation locative ou de menu entretien.
Il les rendra, à la sortie, en bon état d’entretien. »
Cet extrait d’un bail commercial EHPAD permet de définir clairement que l’exploitant s’engage à payer tous les travaux au sein de la résidence de services ainsi que les éventuelles remises aux normes.
Article 606 du Code Civil
Le 606 précise la répartition des gros travaux. Si rien n’est précisé, ce poste sera à la charge du propriétaire-bailleur. Dans le cas contraire, il sera à la charge de l’exploitant.
Dans le cas d’un bien en cours d’exploitation ou à la revente, il sera primordial d’établir si cet article est à la charge du bailleur ou du preneur.
Exemple d’une résidence de services en exploitation où l’article 606 n’est pas précisée et donc à la charge de l’investisseur :
« Renouvellement de la façade de l’édifice pour 20 000 €, amortis sur 10 ans. La résidence dispose de 100 associés investisseurs, soit 200 € par bailleur. L’amortissement de la façade s’effectuant sur 10 ans, chaque propriétaire déboursera 200 € par an, pendant 10 ans ».
