En bref : en LMNP, la fiscalité est la même dans l’ancien et dans le neuf : micro-BIC ou régime réel, avec amortissement. Depuis la fin du Censi-Bouvard, aucun avantage fiscal n’est réservé au neuf. Le choix se fait sur le prix, les frais, la TVA, la date du premier loyer, l’historique de l’exploitant et la durée du bail.
En résidence gérée (tourisme, étudiante, seniors, EHPAD), vous pouvez acheter un lot neuf, vendu sur plan par un promoteur, ou un lot ancien, revendu par un propriétaire dans une résidence qui fonctionne déjà : c’est le LMNP d’occasion. Dans les deux cas, vous louez à un exploitant par un bail commercial, et le loyer dépend de sa solidité. Voici la comparaison, point par point.
Neuf ou ancien : la fiscalité LMNP est la même
Le statut de loueur en meublé non professionnel ne dépend pas de l’âge du logement. Un lot neuf et un lot ancien relèvent des mêmes règles : des revenus classés en BIC, le micro-BIC avec un abattement de 50 % ou le régime réel, et le même test pour savoir si vous restez LMNP ou devenez LMP. Pour le détail, voyez notre page sur la fiscalité du statut LMNP.
Le Censi-Bouvard est fermé : il n’y a plus de « défiscalisation » propre au neuf
Pendant longtemps, le neuf avait un atout : la réduction d’impôt Censi-Bouvard, réservée au neuf, à la VEFA et aux logements réhabilités. Elle ne concerne que les acquisitions faites jusqu’au 31/12/2022. Elle est fermée aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2023. Les investisseurs qui en bénéficient encore la gardent jusqu’au terme. Pour eux, voyez notre page sur la fin du Censi-Bouvard et ce qui s’applique ensuite.
La seule différence fiscale pratique est aujourd’hui la TVA, récupérable sous conditions sur un lot neuf (voir le tableau).
Le projet de loi de finances 2027 ne fait pas de différence
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l’amortissement déductible en LMNP. Au 12/11/2026, rien n’est voté. Tel qu’il est écrit, il viserait le neuf comme l’ancien, avec des exceptions selon le type de résidence, pas selon l’âge du bien.
Le comparatif LMNP ancien / LMNP neuf, point par point
Tableau à jour au 12/11/2026. Les pourcentages de frais de notaire sont des ordres de grandeur. Le montant exact figure dans chaque offre.
| Critère |
LMNP ancien (occasion) |
LMNP neuf (VEFA) |
| Prix |
Prix de revente, à juger par rapport au loyer en cours. |
Prix promoteur, sur plan. |
| Frais de notaire |
Environ 7 à 8 % du prix. |
Environ 2 à 3 % du prix. |
| TVA |
Pas de TVA à avancer en général : le prix est présenté sans TVA. Si le vendeur avait récupéré la TVA, son traitement à la vente se règle dans l’acte. |
TVA payée à l’achat, récupérable si l’exploitant fournit au moins 3 services para-hôteliers sur 4 (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception). Engagement suivi sur 20 ans. |
| Premier loyer |
Dès la signature chez le notaire : le bail est en cours. |
Après la livraison et l’ouverture de la résidence, souvent 12 à 24 mois après la réservation. |
| Historique de l’exploitant |
Connu : loyers versés, taux d’occupation, comportement pendant les crises. |
Aucun sur la résidence. On juge l’exploitant sur ses autres sites. |
| Amortissement (régime réel) |
Base : le prix d’achat, hors terrain, plus le mobilier. |
Base : le prix d’achat, hors terrain, plus le mobilier. Hors taxe si la TVA est récupérée. |
| État du bâtiment et travaux |
Selon le bail, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil peuvent être à votre charge. Demandez les procès-verbaux d’assemblée générale. |
Bâtiment neuf, avec les garanties du constructeur. |
| Durée de bail restante |
Durée résiduelle, parfois courte : vérifiez la date de fin. |
Bail neuf, souvent signé pour 9 à 12 ans. |
| Revente et réintégration |
Plus-value des particuliers. Les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition retenu, sauf dans les résidences exclues par la loi (étudiantes, seniors sous conditions, médico-sociales). |
Mêmes règles de plus-value et de réintégration. En plus, une revente dans les 20 ans pose la question de la régularisation de la TVA récupérée. |
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Ce que l’ancien apporte, et ce qu’il demande
L’atout de l’ancien, c’est la visibilité. Le lot est déjà loué : le loyer est écrit dans le bail, et vous voyez comment l’exploitant l’a payé les années passées. Le loyer court dès l’acte, ce qui compense en partie des frais de notaire plus élevés.
En retour, l’ancien demande plus de vérifications : la durée restante du bail, les travaux à venir (le bail dit qui paie, voir les articles 605 et 606 du Code civil) et un prix cohérent avec le loyer réel. Pour la méthode d’achat pas à pas, voyez notre guide acheter un LMNP d’occasion. Pour la liste des risques, lisez les risques d’un LMNP ancien à vérifier avant de signer.
Ce que le neuf apporte, et ce qu’il demande
Le neuf offre un bâtiment récent et un bail commercial qui démarre pour une longue durée. Les frais de notaire sont réduits. Si les conditions sont remplies, la TVA payée sur le prix vous est remboursée, ce qui ramène votre investissement à un prix hors taxe.
En retour, le neuf demande d’accepter l’attente et une part d’inconnu :
- pas de loyer avant la livraison, et des intérêts intercalaires si vous achetez à crédit ;
- la TVA à avancer, puis à récupérer par une démarche que votre expert-comptable met en place ;
- un engagement de 20 ans lié à cette TVA : si la location cesse d’être taxable, ou en cas de revente dans ce délai, une partie de la TVA peut être à reverser ;
- une résidence sans historique : son taux d’occupation reste une prévision.
Exemple chiffré : un studio en résidence étudiante, neuf ou ancien
Hypothèses, choisies pour l’exemple et non tirées d’une offre réelle :
- Lot neuf : 150 000 € HT, TVA de 20 % soit 30 000 € à avancer (taux à confirmer sur l’acte), frais de notaire de 2,5 %, livraison 18 mois après la signature, loyer prévu de 6 000 € HT par an, bail neuf de 11 ans.
- Lot ancien dans une résidence comparable : 125 000 €, sans TVA à avancer, frais de notaire de 7,5 %, loyer en cours de 5 600 € HT par an, 4 ans de bail restant.
- Achat comptant pour simplifier, sans intérêts intercalaires.
| Sur les 18 premiers mois |
Lot ancien |
Lot neuf |
| Prix hors taxe |
125 000 € |
150 000 € |
| Frais de notaire (environ) |
9 375 € |
3 750 € |
| TVA avancée puis récupérée |
0 € |
30 000 € |
| Loyers perçus |
8 400 € |
0 € |
Lecture : l’ancien coûte 5 625 € de plus en frais de notaire, mais il a déjà versé 8 400 € de loyers quand le neuf est livré. Le neuf mobilise 30 000 € de TVA pendant plusieurs mois. Après 18 mois, la comparaison change : le neuf a près de 10 ans de bail devant lui, l’ancien moins de 3, avec des travaux possibles. Aucun des deux n’est « meilleur » dans l’absolu.
Au régime réel, les deux lots s’amortissent sur leur prix d’achat hors terrain, dans la limite du loyer diminué des autres charges. Voyez notre page sur l’amortissement en LMNP. Pour votre propre projet, faites calculer le résultat par un expert-comptable.
Comment choisir entre un LMNP ancien et un LMNP neuf ?
- Avez-vous besoin d’un revenu tout de suite ? L’ancien verse un loyer dès l’acte, le neuf après la livraison.
- Pouvez-vous avancer la TVA ? Sur un lot neuf, il faut la financer quelques mois.
- Préférez-vous l’historique ou la durée ? L’ancien montre ce que la résidence a fait. Le neuf offre un bail long, sans passé.
- Quel type de résidence visez-vous ? La réintégration des amortissements à la revente dépend du type de résidence, pas de l’âge du lot. Voyez notre page revendre un bien en LMNP.
Le plus simple reste de comparer des lots réels, ancien et neuf, dans le même type de résidence. Vous pouvez parcourir tous nos programmes LMNP en vente, neufs et d’occasion.
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Sources : BOFiP ACTU-2024-00170 (fin du Censi-Bouvard) ; BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (TVA des locations meublées et bail à un exploitant) ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 (amortissement et déficits en LMNP) ; Légifrance, CGI art. 150 VB (réintégration des amortissements) ; FAQ LMNP de la DGFiP. Sources vérifiées le 12/11/2026.
Questions fréquentes
Peut-on être LMNP en achetant dans l’ancien ?
Oui. Le statut LMNP ne dépend pas de l’âge du logement, mais du fait de le louer meublé sans dépasser les seuils du statut professionnel. Un lot ancien en résidence gérée relève du micro-BIC ou du régime réel, comme un lot neuf. Vous pouvez donc amortir un bien ancien au régime réel, sur la base de son prix d’achat hors terrain et de son mobilier.
Existe-t-il une défiscalisation propre au LMNP ancien ?
Non, pas plus que pour le neuf. Le Censi-Bouvard, qui était réservé au neuf, est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2023. Aujourd’hui, ancien et neuf ont la même fiscalité : micro-BIC avec abattement de 50 %, ou régime réel avec amortissement. Aucune économie d’impôt n’est garantie : elle dépend des loyers, des charges et de votre situation. Un expert-comptable peut la chiffrer pour vous.
Pourquoi le prix d’un lot ancien est-il souvent affiché hors taxe ?
Parce que le premier propriétaire avait souvent récupéré la TVA à l’achat du lot neuf. À la revente, l’acheteur ne paie en général pas de TVA à part, mais la façon dont l’engagement de TVA du vendeur est traité doit être écrite dans l’acte. Demandez au notaire de vous le confirmer avant de signer, surtout si la première vente date de moins de 20 ans.
Les frais de notaire plus élevés dans l’ancien sont-ils un frein ?
Ils pèsent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Mais un lot ancien verse son loyer dès la signature, alors qu’un lot neuf ne rapporte rien jusqu’à la livraison, souvent 12 à 24 mois plus tard. Sur cette période, les loyers perçus peuvent compenser une partie de l’écart. Faites le calcul sur les chiffres réels de chaque offre.
Le loyer est-il plus sûr dans l’ancien que dans le neuf ?
Non. Dans les deux cas, le loyer est fixé par le bail commercial et dépend de la solidité de l’exploitant. L’ancien a un avantage : vous voyez comment l’exploitant a payé jusqu’ici et comment la résidence se remplit. Le neuf offre un bail plus long, mais sans historique. Aucun des deux ne garantit le loyer si l’exploitant rencontre des difficultés.
LMNP d’occasion et LMNP ancien, est-ce la même chose ?
C’est le même produit qu’un LMNP ancien : un lot meublé, déjà loué à l’exploitant d’une résidence gérée, revendu par son propriétaire. Vous reprenez le bail en cours, le mobilier et le loyer. Notre guide sur l’achat d’un LMNP d’occasion détaille la marche à suivre et les documents à demander.
