En bref : sur les 691 lots en résidence gérée publiés sur lmnp.com au 12/11/2026, le rendement brut affiché va de 3,0 % à 8,3 %. La médiane est de 5,2 % dans l’ancien et de 4,1 % dans le neuf. Après frais d’achat, charges et impôt, le rendement net-net de notre exemple tombe entre 2,4 % et 2,9 %.
Quel rendement affichent les lots en vente sur lmnp.com ?
Plutôt qu’une moyenne sans source, nous avons compté. Le 12/11/2026, nous avons relevé chaque lot publié dans notre catalogue : type de résidence, prix HT mobilier inclus, loyer HT, rendement affiché, taxe foncière, charges et frais de notaire.
Ces chiffres sont des rendements bruts affichés par les vendeurs. Ce ne sont ni des prévisions ni des moyennes de marché. Le loyer est celui du bail en cours : il dépend de la solidité de l’exploitant.
Rendements affichés sur les lots en vente sur lmnp.com au 12/11/2026 (691 lots)
| Lots anciens (résidence déjà exploitée) |
Lots (résidences) |
Rendement affiché médian |
Plus bas – plus haut |
Prix médian HT |
Taxe foncière + charges, en % du loyer (médiane) |
| Résidence de tourisme |
89 (41) |
5,7 % |
3,0 – 8,3 % |
72 156 € |
9,6 % |
| EHPAD |
89 (39) |
5,3 % |
4,7 – 7,8 % |
109 646 € |
2,0 % |
| Résidence d’affaires |
65 (36) |
5,6 % |
4,6 – 8,1 % |
106 460 € |
11,8 % |
| Résidence étudiante |
164 (103) |
4,8 % |
4,1 – 6,3 % |
76 314 € |
19,0 % |
| Résidence senior |
71 (35) |
4,6 % |
4,0 – 6,2 % |
164 986 € |
7,1 % |
| Ensemble des lots anciens |
478 |
5,2 % |
3,0 – 8,3 % |
95 012 € |
11,7 % |
| Lots neufs (toutes catégories) |
213 (8) |
4,1 % |
3,8 – 4,7 % |
151 483 € |
12,4 % |
Méthode : chaque lot publié compté une fois. Le rendement affiché est égal ou légèrement inférieur (0,4 point au plus) au loyer HT divisé par le prix HT. Médiane : la moitié des lots est au-dessus, l’autre en dessous.
Le neuf est concentré : 213 lots dans 8 résidences, dont 93 dans une seule résidence de tourisme. La colonne « charges » ne reprend que la taxe foncière et les charges de copropriété indiquées sur les fiches.
Rendement en résidence de tourisme : pourquoi il est plus élevé
Les lots anciens en résidence de tourisme ont la médiane la plus haute (5,7 %) et l’écart le plus large : de 3,0 % à 8,3 %. 23 lots sur 89 affichent 6 % ou plus. Ce rendement plus élevé paie un risque plus élevé :
- la saisonnalité : l’exploitant encaisse l’essentiel de son chiffre d’affaires sur quelques mois et paie votre loyer toute l’année ;
- l’exploitant : en cas de difficulté, il peut demander une baisse de loyer, surtout au renouvellement du bail ;
- la revente : les résidences de tourisme ne font pas partie des exceptions à la réintégration des amortissements (voir plus bas).
Un lot à 8 % n’est donc pas « meilleur » qu’un lot à 5 % : il rémunère un autre risque.
Rendement en EHPAD, en résidence étudiante et en résidence senior
EHPAD : médiane de 5,3 %. Sur 43 des 89 lots anciens, la fiche indique 0 € de taxe foncière et de charges à payer par le propriétaire. Le catalogue ne compte que 7 exploitants : la solidité de chacun pèse beaucoup.
Résidence étudiante : médiane de 4,8 %, avec les prix les plus bas (76 314 € en médiane). Mais c’est là que la taxe foncière et les charges pèsent le plus : 19 % du loyer en médiane. Le rendement « loyer moins ces charges » tombe à 4,0 %.
Résidence senior : médiane de 4,6 %, avec les prix les plus élevés (164 986 € en médiane) et des charges faibles (7,1 % du loyer).
Ancien ou neuf : un écart d’un point
Les lots neufs affichent 4,1 % en médiane, contre 5,2 % dans l’ancien. En contrepartie, leurs frais de notaire sont réduits : 2 à 4 % du prix sur la plupart des fiches. Dans l’ancien, les frais de notaire indiqués atteignent en médiane 10 % du prix HT, et plus encore sur les petits lots (10,9 % sous 80 000 €). Dans l’ancien, la résidence tourne déjà : charges et exploitant sont connus. Nous détaillons ce choix dans notre page LMNP ancien ou neuf.
Rendement brut, net et net-net : comment calculer la rentabilité LMNP
Trois chiffres décrivent le même lot. Ils ne disent pas la même chose.
- Rendement brut = loyer annuel HT ÷ prix HT × 100. C’est le chiffre affiché sur les fiches. Exemple : 5 200 € de loyer pour 100 000 € = 5,2 %.
- Rendement net = (loyer − charges restant au propriétaire) ÷ coût total d’achat (prix + frais de notaire) × 100. C’est ce que le lot rapporte avant impôt.
- Rendement net-net = (loyer − charges − impôt et prélèvements sociaux) ÷ coût total × 100. C’est ce qui reste réellement chaque année.
Le brut sert à comparer des lots du même type. Pour décider, il faut le net-net.
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Les charges qui restent au propriétaire en résidence gérée
En résidence de services, l’exploitant paie en général l’entretien courant et la gestion, ce qui réduit l’écart entre brut et net. Mais tout dépend du bail. Restent souvent au propriétaire :
- la taxe foncière : due par le propriétaire, sauf si le bail la refacture à l’exploitant ;
- les charges de copropriété non refacturées ;
- les gros travaux de l’article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, structure) : ils restent souvent à votre charge, voir notre page sur les travaux des articles 605 et 606 ;
- l’assurance propriétaire non occupant ;
- la CFE (cotisation foncière des entreprises) : la location meublée est une activité professionnelle par nature, la CFE est donc due, pour un montant fixé par la commune. Vous en êtes exonéré si vos recettes ne dépassent pas 5 000 € ;
- l’expert-comptable, si vous êtes au régime réel. Depuis le 1er janvier 2025, ses honoraires ne donnent plus droit à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.
Avant de comparer deux rendements, demandez la répartition des charges écrite dans le bail commercial. Elles vont de presque rien en EHPAD à près d’un cinquième du loyer en résidence étudiante.
Micro-BIC ou régime réel : l’impôt change le rendement net
En LMNP, vos loyers sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes existent :
- le micro-BIC : un abattement de 50 % sur vos recettes, si elles ne dépassent pas 77 700 € pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus 2026. Vous êtes imposé sur l’autre moitié, sans déduire vos charges ;
- le régime réel : vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier (le terrain ne s’amortit pas). L’amortissement est limité au loyer diminué des autres charges : il ne peut pas créer de déficit. La part non déduite se reporte sur les années suivantes.
S’ajoutent les prélèvements sociaux. La CSG sur les revenus du patrimoine est passée de 9,2 % à 10,6 % : pour les loyers LMNP, le total serait de 18,6 % dès les revenus 2025. Les règles complètes sont dans notre page sur la fiscalité du LMNP et dans celle consacrée au régime réel. Pour votre cas, faites le calcul avec votre expert-comptable.
Un projet de loi de finances pour 2027 prévoyait de plafonner l’amortissement en LMNP. Au 12/11/2026, rien n’est voté.
Exemple chiffré : un lot ancien à 100 000 € HT
Hypothèses, proches des médianes de notre catalogue : lot ancien en résidence gérée, acheté comptant 100 000 € HT mobilier inclus, frais de notaire de 10 000 €, loyer de 5 200 € HT par an (5,2 % brut). Taxe foncière 450 €, charges de copropriété 250 €, assurance 120 €, CFE 250 €, provision pour gros travaux 200 € par an. Au réel, expert-comptable 700 € par an. Tranche marginale d’imposition de 30 %. Ces montants sont des hypothèses, à remplacer par ceux de votre lot.
| Calcul (hypothèses du 12/11/2026) |
Micro-BIC |
Régime réel |
| Loyer annuel HT |
5 200 € |
5 200 € |
| Rendement brut (loyer ÷ prix) |
5,2 % |
5,2 % |
| Coût total (prix + notaire) |
110 000 € |
110 000 € |
| Charges payées (taxe foncière, copropriété, assurance, CFE, provision travaux) |
1 270 € |
1 270 € |
| Expert-comptable |
— |
700 € |
| Rendement net avant impôt |
3,6 % |
2,9 % |
| Revenu imposable |
2 600 € (50 % de 5 200 €) |
nul dans cette hypothèse (voir ci-dessous) |
| Impôt (30 %) + prélèvements sociaux (18,6 %) |
780 € + 484 € = 1 264 € |
— |
| Reste par an |
2 666 € |
3 230 € |
| Rendement net-net |
2,4 % |
2,9 % |
Au réel, les charges déductibles (1 770 € : la provision ne se déduit que quand les travaux sont faits) laissent un résultat de 3 430 €. Avec un amortissement disponible de 3 500 € par an (hypothèse, à faire calculer par votre expert-comptable), ce résultat est ramené à zéro, sans déficit ; les 70 € restants sont reportés. Cela ne dure que tant que l’amortissement couvre le résultat.
Pour comparer : un studio à Paris loué nu, acheté 100 000 € plus 7 % de frais, loué 7 600 € par an, avec 640 € de taxe foncière et 2 167 € de charges, imposé en revenus fonciers au réel (30 % + 17,2 %), rapporte 2,4 % net-net malgré un rendement brut de 7,1 %. Dans ces deux exemples, l’écart net-net vient surtout du régime réel, pas du loyer.
La revente : le dernier chiffre du rendement global
Le résultat final se joue aussi à la revente : prix obtenu, frais et impôt sur la plus-value.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d’achat retenu est diminué de leur montant. Dans notre exemple, après 10 ans, environ 34 300 € d’amortissements déduits augmenteraient d’autant la plus-value imposable, avant les abattements pour durée de détention (6 % par an de la 6e à la 21e année pour l’impôt sur le revenu, exonération après 22 ans ; exonération des prélèvements sociaux après 30 ans).
Cette réintégration ne s’applique pas aux résidences étudiantes, aux résidences pour personnes âgées qui remplissent les conditions de la loi (accueil réservé aux plus de 65 ans, ou service d’aide agréé ou autorisé), ni aux EHPAD. Elle s’applique aux résidences de tourisme et d’affaires. À rendement brut égal, un lot de tourisme peut donc laisser moins à la revente. Pour la vente elle-même, voir notre page revendre un bien LMNP.
Ce qui fait varier le rendement d’un lot à l’autre
- L’exploitant : il paie le loyer ; sa santé financière compte plus que le taux affiché.
- Le bail : durée (souvent 9 à 12 ans sur nos fiches), indexation, répartition des charges et des gros travaux.
- Le prix : à loyer égal, un prix plus bas donne un rendement plus haut.
- Le type de résidence : de 4,6 % (senior) à 5,7 % (tourisme) en médiane dans l’ancien, avec des risques différents.
- Votre fiscalité : régime, tranche d’imposition, durée de détention.
Pour voir les rendements lot par lot, consultez tous les programmes LMNP en vente.
Quel rendement net sur un lot précis ?
Nous vous envoyons des lots en résidence gérée avec bail, loyer, taxe foncière et charges connus, y compris des lots pas encore en ligne. De quoi calculer brut, net et net-net avant de choisir.
Comparer des lots chiffrés Gratuit et sans honoraires · + de 15 ans d’expérience
Sources : CGI art. 50-0 (micro-BIC) ; CGI art. 39 C (limite de l’amortissement) ; CGI art. 150 VB (réintégration des amortissements) ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublée) ; impots.gouv.fr, CFE et location meublée. Sources vérifiées le 12/11/2026. Données de rendement : catalogue lmnp.com au 12/11/2026.
Questions fréquentes
Quel est le rendement moyen d’un LMNP en résidence gérée ?
Sur les 691 lots publiés sur lmnp.com au 12/11/2026, le rendement brut affiché a une médiane de 5,2 % dans l’ancien et de 4,1 % dans le neuf (moyenne de 5,0 % sur l’ensemble). Ce sont des rendements affichés par les vendeurs, pas des prévisions. Après frais, charges et impôt, notre exemple tombe à 2,4 % ou 2,9 %.
Comment calculer la rentabilité nette d’un LMNP ?
Retirez du loyer annuel les charges qui restent à votre charge : taxe foncière, copropriété non refacturée, assurance, CFE, comptable, provision pour gros travaux. Divisez par le coût total d’achat, frais de notaire compris, et multipliez par 100. Pour le net-net, retirez aussi l’impôt et les prélèvements sociaux, qui dépendent de votre régime.
Pourquoi les résidences de tourisme affichent-elles un rendement plus élevé ?
Parce que le risque est plus élevé. L’activité de l’exploitant est saisonnière, il peut demander une baisse de loyer en cas de difficulté, notamment au renouvellement du bail, et la réintégration des amortissements s’applique à la revente. Sur notre catalogue, la médiane est de 5,7 % dans l’ancien, mais les lots vont de 3,0 % à 8,3 %.
Le bail commercial assure-t-il le rendement affiché ?
Non. Le bail fixe le loyer et sa révision, mais son paiement dépend de la solidité de l’exploitant. En cas de difficulté, le loyer peut être renégocié ou suspendu. Lisez le bail, regardez les comptes de l’exploitant et l’historique de la résidence avant de comparer des rendements.
Micro-BIC ou réel : lequel donne le meilleur rendement net ?
Cela dépend de vos charges, de l’amortissement disponible et de votre tranche d’imposition. Dans notre exemple, le réel donne 2,9 % net-net contre 2,4 % au micro-BIC. Mais au réel, les amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf exceptions. Faites le calcul complet avec votre expert-comptable.
