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À quel moment revendre son bien en LMNP

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel permet aux particuliers d’acquérir des biens en résidence de services. Cela répondra parfaitement à une exigence de diversification et pérennisation du patrimoine. À travers ce dispositif, il sera alors possible d’acquérir des biens en Établissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, en résidences de tourisme, d’affaire, étudiante ou senior. L’objectif sera alors de se créer une rente dans le temps tout en maximisant les revenus perçus.

 

Il est possible de mettre en place l’amortissement du bien acquis. Pour cela, il sera alors conseillé de se rapprocher d’un expert comptable CGA. La mise en place de l’amortissement permettra d’amortir le bien dans un premier temps, puis de maximiser les revenus. Il sera alors conseillé de conserver son bien durant la période d’amortissement allant de 15 à 20 ans. En effet, sur cette période la partie amortie sera importante, puis dégressive par la suite.

 

Si l’investisseur a choisi d’acquérir son bien par l’intermédiaire d’un crédit, celui-ci aura alors la possibilité de déduire les intérêts d’emprunts. Cet avantage est conservable durant toute la durée du crédit.

C’est pourquoi le dispositif LMNP reste très avantageux si on décide de passer par l’emprunt.

 

En effet, grâce à l’amortissement, prés de 80 % du bien sera alors amorti. En cas d’excédent d’amortissements, ceux-ci seront « provisionnés », puis reportés sur les années suivantes sans limite de temps. C’est pour cela qu’il sera donc préférable de conserver son bien en LMNP sur une longue période. Pour l’amortissement du bien, il sera souhaitable de détenir le logement durant 15 à 20 ans.

 

En prenant en compte les déductions d’intérêt d’emprunts et les diverses charges, les revenus BIC perçus (loyers en provenance du bien meublé loué) imposés seront alors réduits. Dans certains cas, ce revenu BIC pourra être nul. Dans ce cas, il sera conseillé de conserver son investissement durant toute la période de remboursement du crédit pour pouvoir bénéficier de l’effet de levier.

 

Si l’investisseur a acquis le bien meublé neuf, il bénéficiera du remboursement de la TVA. Actuellement, ce remboursement total s’effectue uniquement après 20 ans de détention du bien. Dans l’hypothèse où l’investisseur souhaiterait se séparer de son acquisition, il se verrait alors contraint de rembourser au prorata des années restantes. Pour alors éviter toute reprise de TVA, une détention de minimum 20 ans sera alors conseillée.

 

La durée de détention aura également une importance au moment de la vente. En effet, plus le bien sera conservé sur une longue période, plus l’imposition sur la valeur ajoutée réduira. Pour synthétiser les abattements selon la durée de détention, nous avons regroupé les différentes données dans le tableau suivant :

 

 

Abattements selon la durée de détention du bien :

 

Durée de détention

Taux d’abattement selon la période

Assiette pour l’impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6ème année à la 21ème année

6 %

1,65 %

A la 22ème année

4 %

1,60 %

Après la 22ème année

Aucune Plus-Value

9%

 

Scénario :

Dans une volonté d’optimisation de sa fiscalité, un investisseur pourra opter pour le dispositif Censi-Bouvard. Dans ce cas, il devra acquérir un bien neuf. Par la suite, il bénéficiera de la réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien repartie sur 9 ans.

 

Exemple : pour un investissement en résidence EHPAD dans le neuf d’une valeur de 100 000 € HT, monsieur X bénéficiera de :

 

100 000 x 11% = 11 000 € de réduction d’impôt sur 9 ans, soit 1 222,22 € de réduction d’impôt par an durant 9 années.

 

Par la suite, une fois les 9 années écoulées, il aura alors profité de l’avantage fiscal proposé par le Censi-Bouvard. Monsieur X pourra alors soit conservé son bien avec une fiscalité sur les revenus locatifs, soit le revendre afin de récupérer des liquidités.

 

L’investissement en résidence de services en qualité de Loueur Meublé Non Professionnel ne présente pas d’obligation de durée de détention. Cependant si vous investissez via le statut Censi-Bouvard vous devez conserver votre bien pendant les 9 premières années sous peine d’annulation de votre réduction d’impôt.

 


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