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La fiscalité en LMNP

Investir en LMNP est avant tout opter pour une optimisation de votre fiscalité. Vous aurez donc la possibilité d’effectuer votre investissement en utilisant différents supports.

 

Le régime des micro-entreprises :


Le loueur meublé exerçant à titre individuel relève automatiquement du régime des micro entreprises lorsque ses recettes annuelles n'excèdent pas 32 900 € et son activité est exonérée de TVA.  Le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire de 50 %.

 

Le régime du réel :


Il s'applique lorsque les recettes sont supérieures à 32 900 € (32 600 € en 2011 et en 2012 et 32 100 €  pour les revenus 2010) ou que le loueur opte pour ce régime réel pour matérialiser un déficit. L'option est valable 2 ans et reconductible tacitement pour la même période.

 

Le sort des déficits : 


Pour le LMNP, le déficit n'est imputable que sur un résultat BIC non professionnel. 
Le déficit est reportable 10 ans.
Pour le LMP le déficit fiscal est déductible (sans limite de montant) du revenu global.
Le déficit est reportable 6 ans. 

 

L'amortissement : 


Le bien (sauf terrain) et le mobilier sont amortissables.
L'amortissement est calculé sur la durée normale d'utilisation pour l'immeuble et non sur la durée de la location.
Les amortissements non utilisés seront imputables sur les exercices suivants non déficitaires sans limitation de durée en tant qu’« amortissement réputé différé ».

 

Les frais d'acquisition (honoraires, frais de montage, droits d'enregistrement et commissions) :

 

L'investisseur peut au choix les déduire lors de l'année d'acquisition en les considérant comme des charges ou les inscrire en immobilisations au bilan de l'entreprise. Si on opte pour l'immobilisation, on passera des amortissements définis de la même manière que ceux portant sur la construction.

 

La réduction d'impôt pour acquisition en direct de logement neuf ou de plus de 15 ans réhabilité par un loueur non professionnel dans une résidence services (dispositif "Censi-Bouvard") :

 

L'investisseur peut opter pour une réduction d'impôt sur le revenu égale à 11 % (acquisition à compter de 2012) du prix de revient des logements acquis plafonné à 300 000 €. En contrepartie de cette réduction d'impôt, seule peut faire l'objet d'amortissements déductibles la fraction du prix de revient de l'immeuble qui excède le montant retenu pour la réduction d'impôt.
La réduction est répartie sur neuf ans. 
En cas de montant de l'impôt sur le revenu insuffisant, la réduction est reportable sur les revenus des 6 années suivantes.

 


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