Investir en LMNP à la montagne : stations, prix et rendement

Investir en LMNP à la montagne, c’est acheter un appartement meublé dans une résidence de tourisme située au pied des pistes, et le louer à un exploitant professionnel par un bail commercial. L’exploitant accueille les vacanciers l’hiver comme l’été, entretient l’appartement et vous verse un loyer. Pour vous, c’est un investissement immobilier locatif sans gestion au quotidien, avec les avantages fiscaux de la location meublée.

Ce guide fait le point sur le fonctionnement de cet achat, le prix et le rendement des lots que nous proposons, le choix de la station et du logement, la fiscalité depuis 2025 et les risques propres à cet investissement.

LMNP montagne : de quoi parle-t-on ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est pas un dispositif de défiscalisation : c’est celui du propriétaire qui loue un bien meublé sans en faire sa profession. Dans les destinations de sports d’hiver, il s’applique le plus souvent à un appartement en résidence de tourisme, c’est-à-dire un immeuble géré par des professionnels qui propose des séjours avec services (accueil, ménage, linge, parfois piscine ou espace bien-être).

Le propriétaire ne loue pas directement aux touristes. Il signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence (Goelia, Odalys, Pierre et Vacances, Arcadien…), en général pour 9 à 12 ans. L’exploitant commercialise les séjours et vous verse le loyer prévu au bail, fixe ou en partie variable selon les contrats. Pour le fonctionnement général de ce type de bien, voir notre guide de l’investissement touristique.

Les avantages de cet investissement immobilier

• Une demande installée. Les grandes destinations de sports d’hiver attirent une clientèle française et étrangère chaque hiver, et la saison d’été (randonnée, VTT, lacs, trail) prend de plus en plus de place dans le chiffre d’affaires des exploitants : le taux d’occupation ne dépend plus seulement de l’hiver.
• Un patrimoine dans une région à forte image. Un village de charme ou une grande destination d’hiver reste recherché, et l’offre de biens immobiliers y est limitée par la place disponible et les règles d’urbanisme.
• Un revenu sans gestion. L’exploitant s’occupe de tout : vous percevez un loyer, sans recherche de locataires ni état des lieux. C’est l’un des rares placements locatifs vraiment passifs.
• Le plaisir d’usage. Certains baux permettent d’occuper l’appartement quelques semaines par an, en contrepartie d’un loyer réduit.
• Une fiscalité intéressante pendant la détention. Au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant de longues années.

Faites toutefois la part des choses entre plaisir et rentabilité : un appartement acheté d’abord pour y passer ses vacances n’est pas toujours le plus rentable, et inversement. Décidez avant d’acheter laquelle des deux priorités compte le plus pour votre projet.

Nos lots en station : prix et rendement

Voici les lots en station de ski proposés dans notre catalogue au 11 novembre 2026. Ce sont des lots du marché secondaire : l’immeuble est ouvert, le bail est en cours et le loyer est connu avant l’achat.

• L’Arcadien, Les Arcs : chambre double de 17,85 m², 37 995 € HT, loyer de 2 817 € HT par an, soit 7,1 %. Exploitant : Arcadien.
• Les Alpages du Corbier, Le Corbier : T1 de 23,29 m², 36 363 € HT, loyer de 2 668 € HT, soit 7 %. Exploitant : Goelia.
• Les Terrasses du Corbier, Le Corbier : T2 cabine de 39,90 m², 68 379 € HT, loyer de 4 560 € HT, soit 6,4 %. Exploitant : Goelia.
• Les Chalets des Cimes, La Toussuire : T3 de 35,28 m², 87 210 € HT, loyer de 4 581 € HT, soit 5,1 %. Exploitant : Goelia.
• Mendi Alde, La Clusaz (Haute-Savoie) : T1 de 22,26 m², 117 661 € HT, loyer de 6 080 € HT, soit 5 %. Exploitant : Odalys.

Le prix au mètre carré varie fortement d’une destination à l’autre : à surface proche, un studio à La Clusaz coûte trois fois plus cher qu’au Corbier. Un rendement plus élevé compense souvent une destination moins prestigieuse, un immeuble plus ancien ou un bail plus proche de son échéance. Les lots du marché secondaire partent vite : consultez le catalogue pour les disponibilités du jour.

Où investir : bien choisir sa station de ski

L’emplacement est le premier critère. Un même appartement ne vaut pas la même chose dans une grande station reliée et dans un petit village familial. C’est sur ce point que se joue une bonne opportunité.

L’enneigement

Dans son rapport du 6 février 2024 consacré au changement climatique, la Cour des comptes estime que toutes les stations seront touchées à des degrés divers d’ici 2050, celles de basse et moyenne altitude en premier. Privilégiez un domaine skiable qui monte haut, qui dispose de neige de culture et de versants orientés au nord, ou qui a déjà développé des activités d’été solides.

La taille et l’image de la destination

Les grands espaces reliés (Paradiski avec Les Arcs et La Plagne, les Sybelles autour du Corbier et de La Toussuire, les Aravis avec La Clusaz) attirent une clientèle plus large et plus internationale. Une destination reconnue protège aussi la valeur du bien à la revente.

Les massifs

• Les Alpes du Nord concentrent la majorité des appartements gérés : Les Arcs, Aime-la-Plagne, Les Deux Alpes, La Clusaz, Le Corbier ou La Toussuire. C’est là que les lots sont les plus nombreux.
• Les Hautes-Alpes et les Alpes-Maritimes (Serre Chevalier, Vars, Isola 2000) offrent plus de soleil et une clientèle venue du Sud-Est.
• Les Pyrénées (Saint-Lary-Soulan, Font-Romeu, Ax 3 Domaines) sont moins chères à l’acquisition, avec un enneigement souvent moins sûr.
• Le Jura, les Vosges et le Massif central accueillent des destinations familiales, plus exposées au manque de neige, où l’été et les activités hors ski comptent davantage.

L’accès et la vie sur place toute l’année

Une destination proche d’une gare TGV ou d’un aéroport, avec des commerces et des loisirs ouverts l’été, se loue sur une saison plus longue. Regardez aussi la position de l’immeuble : au pied des pistes ou au cœur du village, il sera plus demandé qu’à plusieurs kilomètres des remontées mécaniques.

Choisir l’immeuble et l’appartement

• L’exploitant : sa taille, le nombre de résidences qu’il gère, sa santé financière et son historique de paiement des loyers. C’est lui qui paie votre revenu.
• Le bail : durée restante, loyer fixe ou variable, indice de révision, semaines d’occupation éventuelles, et répartition des travaux entre l’exploitant et le propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil).
• L’état de l’immeuble : beaucoup d’immeubles ont été construits dans les années 1970, avec une architecture fonctionnelle. Demandez les procès-verbaux d’assemblée générale et le programme de travaux : rénovation des façades, isolation, ascenseurs.
• Le type de bien : l’hiver, les familles et les groupes cherchent des T2 cabine ou des T3. Un logement adapté à la clientèle se loue mieux et se revend plus facilement.
• Les charges : charges de copropriété, taxe foncière, assurance. Sur nos fiches, elles vont par exemple de 436 € de charges et 501 € de taxe foncière par an pour un T1 au Corbier à 892 € et 697 € pour un T2 cabine.

Neuf ou occasion : que privilégier ?

Les programmes neufs sont rares, et souvent chers. L’essentiel des ventes porte aujourd’hui sur des biens d’occasion : vous rachetez un appartement à un propriétaire, avec son bail en cours. Vous connaissez le loyer, l’exploitant et le taux d’occupation avant d’acheter, et le loyer court dès la signature chez le notaire.

Dans le neuf, l’acheteur peut récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat, à condition de louer l’appartement à un exploitant qui fournit des services para-hôteliers ; en contrepartie, les loyers sont soumis à la TVA à 10 % et l’engagement court sur 20 ans. Dans l’ancien, les montants sont affichés hors taxes : quand le vendeur avait récupéré la TVA, la vente se fait en général sans TVA, l’acheteur reprenant ses engagements.

La fiscalité de votre investissement locatif

Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent :

• le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire sur les loyers. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit les abattements des meublés de tourisme à partir des revenus 2025 ;
• le régime réel, qui permet de déduire les charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement de l’appartement et du mobilier. C’est le régime que retiennent la plupart des investisseurs en résidence gérée : il permet souvent d’afficher un résultat fiscal nul pendant de longues années.

À la revente, ce qui a changé en 2025 : la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD sont exclues de cette règle, mais pas les résidences de tourisme (article 150 VB du Code général des impôts). Un appartement amorti pendant 15 ans supportera donc une plus-value imposable plus élevée à la revente. Tenez-en compte dans vos calculs et dans la durée de détention que vous visez.

Et la loi Censi-Bouvard ? Cette réduction d’impôt sur le neuf a pris fin le 31 décembre 2022, et elle ne s’appliquait déjà plus à ce type de bien depuis le 1er janvier 2017. Rien ne l’a remplacé : l’intérêt fiscal tient aujourd’hui à l’amortissement au régime réel. Faites valider le choix du régime par un expert-comptable spécialisé en location meublée.

Les risques à connaître

• Le manque de neige. Une mauvaise saison pèse sur le chiffre d’affaires de l’exploitant, et à terme sur sa capacité à payer le loyer, surtout dans les villages les plus bas.
• La saisonnalité. L’essentiel du chiffre d’affaires se fait sur quelques mois. Un loyer fixe vous protège mieux qu’un loyer indexé sur le remplissage.
• La solidité de l’exploitant. Pendant la crise sanitaire de 2020, plusieurs exploitants ont suspendu ou réduit les loyers : lisez les clauses du bail sur ce point.
• Le renouvellement du bail. À l’échéance, l’exploitant peut proposer un loyer plus bas ou des travaux à la charge du propriétaire.
• Les travaux. Les immeubles anciens peuvent demander des rénovations importantes, votées en copropriété.
• La revente. Elle se fait entre investisseurs, sur un marché de spécialistes ; le délai peut atteindre plusieurs mois. Voir nos guides comment revendre son bien et la revente en location meublée.

Peut-on profiter de son appartement ?

Oui, si le bail le prévoit. Certains exploitants proposent plusieurs formules : un loyer plein sans occupation, ou un loyer réduit avec quelques semaines de séjour par an, à réserver à l’avance et souvent hors des semaines scolaires les plus demandées. Comparez le loyer perdu avec le prix d’une location équivalente : c’est le vrai coût de ces semaines de confort.

Notre avis sur le LMNP montagne

C’est un bon placement si vous choisissez d’abord la destination, puis l’exploitant et le bail, et seulement ensuite le rendement affiché. Visez un enneigement fiable ou une destination qui vit aussi l’été, un exploitant solide et un loyer fixe, et prévoyez une détention longue pour amortir les frais de notaire et la fiscalité de la revente. Pour comparer les lots disponibles à la montagne, à la mer et à la campagne, voir tous les programmes, ou contactez-nous avec le formulaire ci-dessous : tous nos lots ne sont pas en ligne.