Les charges déductibles en LMNP ?

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Le propriétaire d’un bien immobilier meublé mettant ce bien en location sera soumis au régime fiscal avantageux du LMNP (Loueur Meublé Non professionnel).

En effet, grâce au statut LMNP, les revenus issus de la location meublée seront imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) contrairement aux revenus issus de la location nue imposés au titre des revenus fonciers.

Le régime BIC se subdivise en deux catégories permettant d’avoir accès à des avantages fiscaux différents :

• Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32.900 euros : le régime fiscal dit « micro BIC »s’appliquera d’office. Le propriétaire ne sera imposé que sur la moitié des revenus locatifs car il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.
• Si les revenus locatifs sont supérieurs à 32.190 euros (ou en deçà sur option) : le régime réels’appliquera. Il permet au propriétaire d’amortir le bien acquis mais également de déduire grand nombre de ses charges pour leur montant réel.

Quelles sont les charges déductibles dans le cadre du régime réel ?

Outre l’amortissement l’ensemble des charges déductibles des revenus fonciers sont prévues par l’article 31 du Code général des impôts. Les principales sont :

• les dépenses de réparation et d’entretien

Le propriétaire bailleur peut déduire des loyers encaissés le montant engagé afin de conserver le bien en bon état sans en modifier la structure, le volume ou l’agencement (remplacement de la chaudière, réfection des installations électriques…).

Dans le cas où le propriétaire aurait effectué des travaux incombant normalement au locataire, il ne pourra déduire ces dépenses que si :

1. elles ont été engagées afin de faciliter la relocation du bien
2. elles ont été rendues nécessaires par la réalisation de travaux eux-mêmes déductibles.

• les dépenses d’amélioration

Il s’agit là de dépenses permettant d’apporter un élément de confort nouveau dans un local à usage d’habitation. Il faut alors que ces travaux n’en modifient pas la consistante globale afin d’être déductibles.

• les frais de gestion et de garde

Il s’agit des rémunérations versées à des tiers dans le cadre de la gestion des biens mais également des rémunérations versées aux gardiens et concierges.

• les primes d’assurance

Les primes d’assurance destinées à couvrir tout type de risques liés au logement sont déductibles (ex : garantie des loyers impayés).

• certaines impositions

Certaines impositions supportées par le propriétaire peuvent  être déduites telles que la taxe foncière, la taxe spéciale d’équipement…

• les provisions pour charges de copropriété

Si le bien se situe dans un immeuble en copropriété, le bailleur doit verser une provision pour charges. Ces provisions seront régularisées l’année suivante au regard des dépenses réelles.

• les intérêts d’emprunt

Les intérêts et frais d’emprunt sont déductibles dès lors que les emprunts ont été contractés pour l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration du bien.

• les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires

Le propriétaire bailleur peut déduire le montant des dépenses acquitté pour le compte du locataire et dont il n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année où ce dernier a quitté les lieux.