Tout savoir sur la revente d’un LMNP avant 5 ans

Vous êtes propriétaire d’un logement meublé depuis 5 ans, et vous souhaitez le vendre. Comment peut-on vendre en résidence de services avant 5 ans et est-il pertinent de le faire aussi rapidement ? La TVA devra-t-elle être restituée par le propriétaire ? Quelle est la fiscalité de la revente ? Combien de temps suis-je obligé de conserver mon bien LMNP?
Nous vous expliquons dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur une revente lmnp au cours des 5 premières années. Et est-ce que cela est conseillé par un professionnel du patrimoine ?

La revente d’un LMNP avant la 5ème année

Tout d’abord il est important d’expliquer les bases d’un investissement en LMNP et les avantages que cela apporte. Acheter un logement meublé dans une résidence de services, avec un gestionnaire, n’est pas un investissement cours terme. Il permet de bénéficier d’un dispositif fiscal (régime LMNP classique ou loi Censi Bouvard) qui offre des avantages aux investisseurs. La location meublée est un marché de niche, mais les fondamentaux sont semblables à ceux de l’immobilier classique. Il est donc préférable de conserver son bien LMNP pendant plusieurs années. Nous vous expliquerons dans cet article, quelle est le durée conseillée de détention pour optimiser votre patrimoine, et les obligations de certains dispositifs lmnp comme la loi Censi-Bouvard. Selon le régime fiscal la durée de détention conseillée n’est pas obligatoirement la même pour que la fiscalité soit optimum et que votre opération immobilière soit intéressante. Comme toute location dans l’immobilier, la valeur foncière doit prendre le temps de s’apprécier pour ne pas revendre à perte.

Les risques de perte financière d’une vente avant 5 ans

• Le prix du m2 peut stagner voir baisser.
• Les frais de notaire sont perdus.
• La commission d’agence à l’achat.
• Pour revendre une nouvelle commission d’agence.

Tout ces frais que vous avez payés ont augmenté votre prix d’achat. Et la commission qui sera payée pour la revente viendra encore réduire votre net vendeur. Ces différents éléments pourront amener une perte sèche importante sur le montant de l’immobilier. Il est donc important de connaître tous les éléments évoqués ci-dessous avant de prendre une décision.

La revente d’un Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard offre un statut spécifique qui permet de défiscaliser pendant 9 ans. Si vous avez acheté en Censi-Bouvard cela signifie que vous avez investi dans un programme neuf, et que vous avez profité d’une défiscalisation annuelle pendant 9 ans. Si vous êtes dans ce cas vous ne pouvez pas revendre votre LMNP avant 5 ans. En effet l’achat d’un bien LMNP en Censi-Bouvard, oblige l’acquéreur à une détention de 9 ans pour profiter de son avantage fiscal. En cas de revente avant 9 ans, vous devrez rembourser le montant de votre réduction fiscale. Sur toutes les années ou vous avez bénéficié de cette réduction d’impôts. Il est donc préférable de conserver son bien minimum 9 ans. Cette obligation est assez similaire à celle du Pinel, mais en LMNP elle est propre au dispositif Censi-Bouvard ; en activité de loueur meublé classique il n’y a pas cette obligation de 9 ans.

Les points clés du Censi-Bouvard :

• 11% de réduction d’impôt sur 9 ans
• 9 ans de détention du bien
• éligible uniquement sur le neuf (VEFA) et non sur les lots d’occasion
• régime fiscal déjà reconduit à plusieurs reprises

La plus value en cas de revente de LMNP avant 5 ans

Si vous revendez votre LMNP au cours des 5 premières années vous ne bénéficierez pas de l’abattement prévu sur la plus value des biens immobiliers. Cet abattement sur la plus-value démarre à partir de la 5ème année. La fiscalité de la plus value lors de la revente d’un bien LMNP doit être maîtrisée par l’acquéreur afin d’optimiser le moment de la revente.

Ci-dessous le détail de l’abattement de la plus value :

• Abattement de 6% par an de la 5ème année à la 21ème année (96% d’abattement)
• Abattement de 4% pour la 22ème année de détention (abattement 100%)
• Au terme de la 22 ème année de détention de votre bien LMNP vous serez donc totalement exonéré d’impôts sur la plus-value.

Le taux de l’impôt sur la plus-value est 19%, à cela s’ajoute les prélèvements sociaux.

Ci-dessous l’abattement des prélèvements sociaux :

• Abattement de 1,65% par an de la 5ème année à la 21ème année (26,4% d’abattement)
• Abattement de 1,60% pour la 22 ème année de détention (28% d’abattement)
• Abattement de 9% par an après la 22ème année et jusque’à la 30 ème année (100% d’abattement)

Le remboursement de la TVA en cas de revente avant 5 ans

Lorsque vous achetez un bien LMNP neuf, le montant de la TVA sur l’immobilier vous est remboursé environ 6 mois après livraison de la résidence. L’acquisition en LMNP serait donc en hors taxe. Cependant il faut compter 20 ans pour amortir totalement cette TVA. En cas de revente avant 20 ans, un remboursement de la TVA à l’administration devra être effectuée au pro-rata du nombre d’année de détention. Si vous avez transmis votre dossier à un comptable CGA (centre de gestion agrée), c’est ce cabinet comptable qui s’occupe de la gestion de la TVA et du remboursement.

Cependant si le nouvel acquéreur accepte de reprendre le bail commercial lors de la revente, la compétence de TVA sera transmise via le bail. Cela signifie que vous n’aurez pas à rembourser de TVA et donc l’amortissement de la TVA continuera avec le nouvel acquéreur jusqu’a la 20 ème année.

Quand faut-il revendre son bien LMNP

Il existe plusieurs cas de figures. Pour un achat avec le statut LMNP classique la durée de détention optimum est entre 12 et 15 ans minimum. Cependant pour le propriétaire il n’y a aucune obligation de conserver le bien, même avec un bail commercial. Pour que cela soit plus clair, ce n’est pas parce que vous signez un bail commercial de 9 ans, que vous ne pouvez pas revendre avant la fin du bail commercial (excepté pour une acquisition en loi Censi-Bouvard).

Revendre pendant le bail commercial 

Il est donc tout à fait possible de vendre pendant la durée du contrat qui vous lie au gestionnaire. Mais il est évident qu’il sera plus difficile de vendre un bien LMNP juste avant le renouvellement du bail. Pour une raison simple, le nouvel acquéreur recherche de la visibilité, et avec un bail d’un an, il manque cruellement de visibilité. Cependant il est possible de revendre tout de même son bien juste avant son renouvellement car le rendement sera plus attractif pour l’acheteur. Le rendement plus élevé est essentiellement lié à l’augmentation des loyers (selon l’indice de revalorisation locatif de votre bail commercial). Mais il y a de fortes chances que le loyer soit revu à la baisse au moment du renouvellement du bail commercial.

Revendre au moment du renouvellement du bail commercial

Le scénario qui permet de revendre le plus facilement est la revente au moment du renouvellement du bail commercial. Car cela offre une visibilité plus importante à l’acheteur. Les nouvelles conditions du bail seront donc connu de l’acquéreur qui pourra se projeter sur les 9 années à venir. Il aura une maîtrise des recettes et des charges pendant plusieurs années et sera donc plus à l’aise avec son investissement.

Les points de vigilance lors de la revente

• Veiller à ce que l’acquéreur récupère le bail commercial afin de transmettre la compétence TVA
• Transmettre tous les échanges avec l’exploitant : projet de bail ou nouveau bail commercial, actions collectives en cours, dernières AG, règlement de copropriété etc.
• Privilégiez un spécialiste du LMNP afin de mettre toutes les chances de votre côté. Si vous souhaitez NOUS CONTACTER pour mettre en place la vente votre LMNP avec un expert vous pouvez compléter notre formulaire de vente (en cliquant sur le bouton ci-dessous) afin que nos experts vous proposent un plan d’action pour vendre votre logement au meilleur prix.