Du lundi au samedi de 9h à 19h

16 Avenue Hoche
75008 Paris

Qu’est-ce-que le LMNP ?

 

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien) afin de le louer meublé à un tiers. Le logement doit être équipé afin de permettre au locataire d’en disposer immédiatement.

Ce bien peut être intégré à une résidence de services (senior, tourisme, affaire, étudiant ou EHPAD). Dans ce cas, l’investisseur verra la gestion locative de son bien confiée à un gestionnaire spécialisé. Un bail commercial sera donc signé entre l’acquéreur et le gestionnaire, pour une durée comprise entre 9 et 12 ans. Lorsque le bail sera arrivé à son terme, l’investisseur aura la possibilité de le renouveler auprès du gestionnaire.

 

Les objectifs ?

 

Ce dispositif s’adresse aux particuliers désireux de diversifier leur patrimoine, tout en percevant des revenus sous forme de loyers. L’objectif sera par exemple de préparer leur retraite pour certains ou de développer leur patrimoine pour d’autres. L’acquisition d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, donnera accès à une fiscalité avantageuse.

 

Qui peut bénéficier de ce statut ?

 

Tous les contribuables peuvent être concernés, si les recettes annuelles brutes de la location n’excédent pas 23 000 € TTC.

 

Quels biens sont éligibles au statut LMNP 

 

Les résidences LMNP éligible à ce statut sont représentées par 5 secteurs :

 

  • Une résidence de tourisme

Une résidence de tourisme est généralement constituée de différentes chambres, destinées à accueillir des vacanciers tout au long de l’année ou de façon saisonnière. Des services peuvent être rattachés comme des infrastructures sportives, un service de restauration etc.

La France est l’une des destinations touristiques les plus appréciées. Il y a donc un fort potentiel sur notre territoire pour ce type de résidences. Toutefois, il est nécessaire de faire une étude en fonction des zones d’activité économique. Mais les possibilités d’évolution du secteur touristique et son impact dans la vie économique du pays assurent la durabilité de ce marché.

 

  • Une résidence d’affaire

Ces résidences sont mises à la disposition du personnel d’affaire, en déplacement. La demande est grandissante dans les grandes villes. Malgré la crise, ce secteur offre de bonnes opportunités d’investissement. Depuis 2008, nous constatons une hausse du nombre de logements d’affaires. Cela confirme le lien entre les produits disponibles et la croissance du marché.

 

  • Une résidence étudiante

Ces résidences sont exclusivement destinées aux étudiants recherchant un logement doté d’équipements particuliers (restauration, proximité avec les transports et écoles, infrastructures sportives etc.). Fréquemment constituées de logements de type T1 ou T2, ces résidences sont habituellement situées proches des zones d’enseignement.

La France a pour objectif de multiplier par 2 le nombre de ces biens, pour atteindre la barre des 680 000 chambres d’ici 2020. Sur ce marché, les investisseurs bénéficient du soutien du Ministère de l’Enseignement Supérieur. En effet, le constat est simple. Il manque un grand nombre de logement étudiant, ce qui représente une forte opportunité sur ce secteur.

L’acquisition de ces biens est par ailleurs facilitée par un prix d’achat plus restreint car la superficie proposée y est plus réduite.

 

  • Une résidence sénior

Ces résidences ne sont pas médicalisées à la différence des Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Les infrastructures permettent de faciliter le quotidien des personnes autonomes à la retraite. Les logements adaptés sont mis à la disposition des résidents et des services d’aide sont proposés (restauration, personnel de ménage…). Nous pouvons retrouver ces établissements au cœur des villes, car ils permettent aux seniors de conserver la mitoyenneté avec leurs commerces et d’autres services.

En prenant en compte le vieillissement de la population ainsi que l’allongement de l’espérance de vie, ce marché présente un fort potentiel.

 

  • Un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes

Ces résidences proposent des prestations médicalisées ainsi qu’une aide au quotidien aux personnes âgées dépendantes. Un personnel de santé est présent auprès des résidents pour les accompagner dans leur fin de vie. Ils sont généralement situés en périphérie des villes.

Cet investissement reste cependant différent. Avec un rendement supérieur aux autres catégories de résidences, il s’agit d’un placement sécurisant. Cependant le prix au mètre carré n’est pas à comparer avec celui d’un bien immobilier classique.

Le secteur de l’EHPAD est également un marché porteur. En effet, nous estimons que dans les 10 années à venir, le nombre de personnes âgées risque d’augmenter de prés de 25 %. Cela est dû au vieillissement des baby-boomers ainsi qu’à l’avancer des techniques médicales, qui allongent notre espérance de vie. C’est pourquoi ce marché rend ce choix d’investissement attrayant.

 

Quels sont les avantages et les contraintes ?

 

Les prix d’acquisition d’un bien en statut LMNP sont assez faibles. Nous pouvons trouver des offres à partir de 60 000 €. L’acquéreur n’a pas de gestion locative à sa charge car le bien sera entièrement géré par le gestionnaire de la résidence. De plus, le bail commercial encadre la répartition des charges entre les parties. Des loyers seront versés à l’investisseur et une revalorisation de l’immobilier pourra avoir lieu. Sur certains biens neufs, la TVA est récupérable et la fiscalité sera avantageuse sur les revenus locatifs perçus.

En contrepartie, il existe des contraintes. Le bien acquit ne pourra être habité par le propriétaire, à l’inverse d’un investissement immobilier classique. Il est important de bien choisir le projet. En effet, certains gestionnaires peuvent faire défaut. Il est indispensable de choisir un gestionnaire fiable et solide.

Comme sur les biens immobiliers classiques, une taxe foncière devra être acquittée en fin d’année.

 

Quelle fiscalité ?

 

Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont imposés et seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Cependant, il est possible de choisir entre 2 régimes d’imposition, si les revenus sont inférieurs à 32 000 €.

 

  • Régime Micro-BIC : si les revenus en provenance du bien sont inférieurs à 32 000 €. Dans ce cas, aucune charge ne sera déductible, mais le revenu net imposable sera calculé suite à un abattement de 50 %. Ce régime est donc intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.

 

  • Régime BIC réel : obligatoire pour les revenus supérieurs à 32 000 €. Il sera nécessaire de tenir une comptabilité car des charges sont déductibles :

 

- les intérêts d’emprunts

- les frais de notaire

- la taxe foncière

- la taxe d’habitation

- les assurances

- les travaux de répartition

- l’amortissement du bien et des travaux

 

Les biens acquis en régime LMNP seront compris dans l’assiette de l’ISF.

 

Peut-on revendre son bien en LMNP ?

 

Il est possible de revendre son bien en LMNP. Il existe des professionnels spécialisés dans ce type de transaction.

Lors de la revente, la plus-value bénéficiera d’un abattement, à partir de la cinquième année de détention. La taxation sera donc absente à partir de 22 ème de détention. Dans le cas contraire, les plus-values seront imposées selon le régime classique des plus-values immobilières.

 

 

Pour conclure

 

Investir en régime LMNP permet de pérenniser son patrimoine, par un placement pierre, et de le compléter par un complément de revenus. Dans certains cas il sera possible de récupérer la TVA et de disposer d’une acquisition HT.

 

Grâce à une fiscalité attrayante, il sera possible de déduire les charges et de bénéficier des revenus locatifs maximisés.

 

Enfin, la présence d’un exploitant professionnel retire de nombreuses responsabilités à l’investisseur. La gestion locative du bien ainsi que la plupart des charges seront donc assumées par le gestionnaire.

 


 

 

 

 

 

Recherche



Formulaire de contact

Civilité :*