Loi Pinel : la réforme des baux commerciaux

La loi du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) modifie de manière substantielle le régime des baux commerciaux et prévoit un statut encore plus protecteur des intérêts du locataire au dépens du bailleur. Les dispositions de cette loi sont d’ordre public (impératives) et s’appliquent à tout contrat conclu ou renouvelé à compter de son entrée en vigueur.

Durée du bail et faculté de résiliation : l’interdiction de principe du bail ferme

La durée d’un bail commercial est d’au moins 9 ans. La loi prévoyait la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans (ce que l’on appelle le bail 3/6/9). Il s’agissait d’une simple faculté offerte au preneur à bail (le locataire).

Ainsi, ce dernier pouvait renoncer à cette faculté. La pratique de la renonciation à l’exercice de ce droit étant devenue courante, de plus en plus de baux d’une durée de 9 ans fermes étaient conclus. Cela constitue une source de sécurité juridique pour les investisseurs qui  avaient d’ailleurs plus de facilité à se voir octroyer des crédits.

La loi Pinel interdit désormais que l’on prive le preneur de cette faculté de résiliation. Il ne peut pas renoncer à la résiliation. Les dispositions prévoyant le congé triennal sont d’ordre public (on ne peut y déroger même en cas d’accord entre les parties).

Cependant il existe quelques exceptions :

• baux à usage exclusif de bureaux
• les baux conclus dès le départ pour une durée supérieure à 9 ans
• les baux qui portent sur des locaux monovalents (locaux destinés à l’exercice d’une activité unique comme les salles de cinéma). La jurisprudence considère que certaines résidences de services sont des locaux monovalents car la configuration matérielle ne permet pas l’exercice d’une activité différente.

Les juridictions ont exclu l’exception des locaux monovalents pour les résidences de services et notamment les EHPAD. En revanche, il est toujours possible de prévoir une durée supérieure à 9 ans lors de la conclusion du bail.

Cession du bail

• Le transfert du bail

Une fois le preneur à bail désigné, le locataire est en principe immuable. Mais en réalité il peut transférer ses droits notamment quand il vend son fond de commerce. Le droit au bail est le cœur du fond de commerce.

La loi ajoute deux cas de cession de fond de commerce sans que le bailleur ne puisse s’y opposer à l’article L145-16 du code de commerce :

• fusion
• apport partiel d’actifs
• scission (apport de la loi Pinel)
• transmission universelle du patrimoine (Apport de la loi Pinel)

Il est donc possible que le propriétaire bailleur se retrouve avec une filiale qui n’offrira pas la même pérennité dans l’exploitation des locaux. Mais le bailleur ne peut rien faire. La loi casse l’intuitu personae qui était attaché à ce type de contrat.

• La garantie  du cédant

En cas de cession du fond de commerce,  le cédant garanti auprès du bailleur que le cessionnaire assurera le paiement des loyers pendant la durée du bail et à partir renouvellement. Il s’agit d’une sorte de caution, de garantie solidaire pour le bailleur.

Mais la loi Pinel apporte quelques modifications :

• la garantie solidaire est désormais limitée à 3 ans (au delà il n’y a plus de garantie de l’ancien locataire) ce qui est moins sécurisant pour le propriétaire
• lors d’une cession de bail assortie de la garantie, dans le cas ou un incident de paiement a lieu, le propriétaire-bailleur devra en informer le cédant (ancien locataire). La loi met à la charge du propriétaire une obligation d’information mais aucune précision n’est apportée quant au délai et à la sanction en cas de manquement à cette obligation.

Cession des murs (transfert des locaux)

La loi Pinel créé un droit de préemption au profit du preneur (locataire) en cas de vente du local objet du bail commercial. Il se verra proposer en premier le local et pourra acquérir le local qu’il a pris à bail. Le preneur doit se prononcer dans un délai d’un mois à compter de la notification du bailleur. A compter de la date d’envoi de sa réponse positive, le preneur dispose de 2 mois pour réaliser la vente ou 4 mois en cas de recours à un emprunt bancaire.

Suppression de l’ICC

La loi Pinel a supprimé le recours à l’ICC a partir de son entrée en vigueur.

=> Question : Doit on appliquer systématiquement l’ILC ?

Oui car il s’agit du nouvel indice naturel des baux commerciaux mais seulement pour les procédures de révision du loyer. L’ILC est pris en référence. Il a une moindre volatilité par rapport à l’ICC.

=> Question : Doit on pour autant appliquer l’ILC pour les clauses d’indexation appliquées au baux en cours ?

Non. L’ICC demeure licite dans le cadre des clauses d’indexation du loyer.

Procédure de révision des loyers

Le régime antérieur à la loi Pinel permettait de fortes augmentations des loyers commerciaux lors des renouvellements. En effet, sous certaines conditions prévues par le code de commerce, le montant du loyer pouvait être déplafonné (si la valeur locative du local avait fortement augmenté).

Afin d’éviter que importante et brutale augmentation du loyer « ne compromette la viabilité des entreprises commerciales et artisanales », la loi Pinel impose que cette hausse soit séquencée dans le temps(réajustements annuels). Ainsi elle limite le déplafonnement à 10% par an du loyer acquitté l’année précédente.

Déspécialisation partielle du bail

Suite à une série de défaillances d’opérateurs, la loi autorise désormais la déspécialisation partielle du bail par le tribunal en cas de procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire du preneur). Cela permet au preneur de trouver des relais de croissance et d’augmenter son chiffre d’affaire.

Il existait déjà dans le statut des baux commerciaux, en dehors de cette hypothèse, la possibilité de demander au juge de déspécialiser le bail. Cela consiste à obtenir une extension de l’activité à d’autres activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle) ou un changement d’activité (déspécialisation plénière). Il fallait pour cela remplir un certain nombre de conditions justifiant de l’intérêt et de l’urgence de pouvoir changer la destination des locaux. Le juge en décide sans l’autorisation du bailleur.

=> Question à laquelle la loi ne répond pas : la déspécialisation ne conduirait t elle pas à une remise en cause de certains avantages fiscaux (que le bailleur a pu souhaiter) ? Exemple du Censi-Bouvard, régime spécifique d’assujettissement à la TVA dans les résidences de tourisme…

Etats des lieux obligatoires

Avant la loi Pinel, il s’agissait d’une simple pratique non légalisée. Aujourd’hui, l’état des lieux à l’entrée et à la sortie est devenu obligatoire (contradictoire ou par acte d’huissier). La loi Pinel prévoit en outre un nouveau cas : en cas de mutation du fond de commerce (changement d’exploitant).

=> Sur qui va peser l’état des lieux ?

Normalement l’état des lieux intervient entre le bailleur (propriétaire) et le preneur à bail (le locataire). Mais dans ce cas de changement d’exploitant les parties concernées sont l’ancien et le nouveau gestionnaire. Doit-on y faire participer le propriétaire ? Pourra t il préserver ses droits notamment à l’encontre de l’ancien gestionnaire en cas de défaut d’entretien conformément aux dispositions ?

L’article 1731 du code civil créé une présomption : s’il n’existe pas d’état des lieux dans un bail quel qu’il soit, on répute les lieux donnés en bonne état au preneur. La charge de la preuve pèse sur le locataire preneur. Il devra démontrer que les locaux ne lui ont pas été donnés en bon état.

En conséquence des dispositions nouvelles de la loi Pinel qui imposent un état des lieux obligatoire, si le bailleur traine pour faire réaliser l’état des lieux, il ne pourra plus se prévaloir de cette présomption. Dans ce cas, il lui appartiendra de prouver que les locaux ont été donnés au preneur en bon état.

Avec la loi Pinel, les engagements du propriétaire bailleur sont alourdis.

Information sur les travaux du bailleur

La loi impose dorénavant au bailleur d’informer le locataire de tous les travaux qu’il envisage de réaliser (avec un budget prévisionnel) à la conclusion du bail. Ensuite, tous les 3 ans, il devra rendre compte des travaux réalisés à son locataire.

Répartition des charges, impôts et taxes

Sous le régime antérieur à la loi Pinel, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire n’était pas obligatoire. Dans ce cas, en l’absence de précision dans le contrat, les règles du code civil s’appliquaient pour fixer la répartition. En revanche, si les parties souhaitaient appliquer leurs propres règles de répartition, elles pouvaient librement le faire dans le contrat.

Depuis la loi Pinel, certaines charges, impôts, taxes et redevances ne peuvent plus peser sur le locataire.